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Economía

Las 'oficinas zombis' suponen problemas para algunos bancos

Los elegantes edificios Art Deco que se elevan sobre el distrito comercial clave de Chicago reportan tasas de ocupación tan bajas como el 17 por ciento.

Un conjunto de relucientes torres de oficinas en Denver que estaban llenas de inquilinos y valían 176 millones de dólares en 2013 ahora están prácticamente vacías y fueron tasadas por última vez en sólo 82 millones de dólares, según datos proporcionados por Trepp, una firma de investigación que rastrea los préstamos inmobiliarios. Incluso famoso Los edificios de Los Ángeles están alcanzando aproximadamente la mitad de su valor prepandémico precios.

Desde San Francisco hasta Washington, DC, la historia es la misma. Los edificios de oficinas siguen estancados en una crisis que avanza lentamente. Los empleados enviados a trabajar desde casa al comienzo de la pandemia no han regresado por completo, una situación que, combinada con las altas tasas de interés, está acabando con el valor de una clase importante de bienes raíces comerciales. Los precios de propiedades de oficinas de calidad aún mayor han caído un 35 por ciento desde su pico de principios de 2022, según datos de Green Street, una firma de análisis inmobiliario.

Esas fuerzas han puesto en apuros a los bancos que poseen una gran parte de la deuda inmobiliaria comercial de Estados Unidos, y los analistas e incluso los reguladores han dicho que el ajuste de cuentas aún no se ha afianzado por completo. La cuestión no es si se avecinan grandes pérdidas. La cuestión es si resultarán ser una hemorragia lenta o una ola que induce al pánico.

La semana pasada trajo una muestra de los problemas que se estaban gestando cuando las acciones del New York Community Bank se desplomaron después de que el prestamista revelara pérdidas inesperadas en préstamos inmobiliarios vinculados tanto a edificios de oficinas como de apartamentos.

Hasta ahora, «los titulares se han movido más rápido que el estrés real», dijo Lonnie Hendry, director de producto de Trepp. “Los bancos tienen muchas pérdidas no realizadas. Si esa lenta fuga queda expuesta, podría liberarse muy rápidamente”.

Cuando una serie de bancos quebraron la primavera pasada (en parte debido al aumento de las tasas de interés que habían reducido el valor de sus activos), los analistas temieron que los bienes raíces comerciales pudieran desencadenar una serie de problemas más amplios.

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Los bancos poseen alrededor de 1,4 billones de dólares de los 2,6 billones de dólares en préstamos inmobiliarios comerciales que vencen en los próximos cinco años, según datos de Trepp, y los prestamistas pequeños y regionales están especialmente activo en el mercado.

Los economistas y reguladores temían que una fuerte exposición a esta industria de apariencia peligrosa pudiera asustar a los depositantes de los bancos, particularmente aquellos con ahorros por encima del límite de 250.000 dólares para seguros gubernamentales, y incitarlos a retirar sus fondos.

Pero los funcionarios del gobierno respondieron enérgicamente a la agitación de 2023. Ayudaron a liquidar instituciones en quiebra y la Reserva Federal creó una opción de financiación bancaria barata. Las acciones restauraron la confianza y el nerviosismo de los bancos se desvaneció de la vista.

Eso ha cambiado en los últimos días con las emisiones en el New York Community Bank. Algunos analistas lo descartan como algo excepcional. New York Community Bank absorbió al fallido Signature Bank la primavera pasada, acelerando sus problemas. Y hasta ahora, los depositantes no están sacando su dinero de los bancos en grandes cantidades.

Pero otros ven la difícil situación del banco como un recordatorio de que muchos prestamistas están pasando por dificultades, incluso si eso no genera pánico en todo el sistema. El respiro que el gobierno proporcionó al sistema bancario el año pasado fue temporal: el programa de financiación de la Reserva Federal está listo para cerrar el mes que viene, por ejemplo. Los problemas de bienes raíces comerciales son duraderos.

Los bienes raíces comerciales son una amplia clase de activos que incluye comercio minorista, viviendas multifamiliares y fábricas. El sector en su conjunto ha tenido unos años tumultuosos, y los edificios de oficinas se han visto especialmente afectados.

Alrededor del 14 por ciento de todos los préstamos inmobiliarios comerciales y el 44 por ciento de los préstamos para oficinas están bajo el agua, lo que significa que las propiedades valen menos que la deuda detrás de ellas, según un artículo reciente de la Oficina Nacional de Investigación Económica por Erica Xuewei Jiang de la Universidad del Sur de California, Tomasz Piskorski de la Columbia Business School y dos de sus colegas.

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Aunque grandes prestamistas como JPMorgan Chase y Bank of America han comenzado a reservar dinero para cubrir las pérdidas esperadas, dijeron los analistas, muchos bancos pequeños y medianos están restando importancia al costo potencial.

Algunas oficinas todavía están oficialmente ocupadas incluso con pocos trabajadores en ellas (lo que Hendry llamó “zombis”) gracias a plazos de arrendamiento de años. Eso les permite parecer viables cuando no lo son.

En otros casos, los bancos están utilizando extensiones a corto plazo en lugar de hacerse cargo de edificios en dificultades o renovar contratos de arrendamiento que ahora son inviables, con la esperanza de que las tasas de interés bajen, lo que ayudaría a elevar el valor de las propiedades y que los trabajadores regresen.

«Si pueden extender ese préstamo y mantenerlo funcionando, pueden posponer el día del juicio final», dijo Harold Bordwin, director de Keen-Summit Capital Partners, una corredora de bienes raíces en dificultades.

Las tasas de morosidad informadas por los bancos se han mantenido Mucho más bajojusto por encima del 1 por ciento, que aquellos en Préstamos inmobiliarios comerciales que se comercializan. en los mercados, que superan el 6 por ciento. Ésa es una señal de que los prestamistas han tardado en reconocer las tensiones en la construcción, dijo Piskorski, el economista de Columbia.

Pero las esperanzas de una recuperación del sector inmobiliario de oficinas parecen menos realistas.

Las tendencias de regreso a la oficina se han estancado. Y aunque la Reserva Federal ha señalado que no espera aumentar las tasas de interés por encima de su nivel actual de 5,25 a 5,5 por ciento, los funcionarios han dejado claro que no tienen prisa por recortarlas.

Hendry espera que la morosidad casi se duplique con respecto a su tasa actual hasta alcanzar entre el 10 y el 12 por ciento para finales de este año. Y a medida que avanza el ajuste de cuentas, cientos de bancos pequeños y medianos podrían estar en riesgo.

El valor de los activos bancarios ha recibido un duro golpe en medio de tasas más altas de la Reserva Federal, descubrieron Piskorski y Jiang en su artículo, lo que significa que las crecientes pérdidas de bienes raíces comerciales podrían dejar a muchas instituciones en malas condiciones.

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Si eso inquietara a los depositantes no asegurados y provocara el tipo de corridas bancarias que derribaron a los bancos en marzo pasado, muchos podrían hundirse en el fracaso total.

«Es un juego de confianza, y los bienes raíces comerciales podrían ser el detonante», dijo Piskorski.

Su documento estima que entre decenas y más de 300 bancos podrían enfrentarse a tal desastre. Puede que eso no sea un golpe demoledor en una nación con 4.800 bancos, especialmente porque los prestamistas pequeños y medianos no están tan conectados con el resto del sistema financiero como sus contrapartes más grandes. Pero un colapso rápido correría el riesgo de provocar un pánico más amplio.

«Existe un escenario en el que esto se desborda», dijo Piskorski. «El escenario más probable es un sangrado lento».

Los funcionarios de la Reserva Federal y del Departamento del Tesoro han dejado claro que están vigilando de cerca tanto el sector bancario como el mercado de bienes raíces comerciales.

«Los bienes raíces comerciales son un área que desde hace mucho tiempo sabemos que podría crear riesgos para la estabilidad financiera o pérdidas en el sistema bancario, y esto es algo que requiere una atención supervisora ​​cuidadosa», dijo la Secretaria del Tesoro, Janet L. Yellen, durante un testimonio ante el Congreso esta semana.

Jerome H. Powell, presidente de la Reserva Federal, reconoció durante una entrevista en «60 Minutes» transmitida el domingo que «habrá pérdidas». Para los grandes bancos, dijo Powell, el riesgo es manejable. En lo que respecta a los bancos regionales, dijo que la Reserva Federal estaba trabajando con ellos para hacer frente a las consecuencias esperadas, y que algunos tendrían que cerrar o fusionarse.

«Parece un problema en el que trabajaremos durante años», admitió Powell. Calificó el problema de «considerable», pero dijo que «no parece tener los ingredientes del tipo de crisis que hemos visto a veces en el pasado, por ejemplo, con la crisis financiera global».

Alan Rappeport contribuyó con informes.

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