A los estadounidenses les encantan las hipotecas a tasa fija, pero su obsesión por ellas pone a la economía en un aprieto. Ése es un problema para los banqueros centrales que están reunidos en Wyoming esta semana para la reunión anual Simposio económico de Jackson Hole.
Verá, una de las razones por las que a la Reserva Federal le ha resultado tan difícil reducir la inflación es que el gasto de los consumidores se ha mantenido fuerte. Esto se debe en parte a que la mayoría de los propietarios de viviendas con hipotecas (que representan 40 por ciento de las familias estadounidenses— apenas han sentido el efecto de la campaña de aumento de tasas de la Reserva Federal, por lo que no han restringido su gasto.
En los últimos dos años, la tasa promedio de las nuevas hipotecas a tasa fija a 30 años ha aumentado de menos del 3 por ciento a más del 7 por ciento. Pero la tasa promedio sobre toda la deuda hipotecaria pendiente -es decir, no sólo los nuevos préstamos- subió hasta el 3,6 por ciento en el segundo trimestre de este año desde el 3,3 por ciento del año anterior. de acuerdo a la Oficina de Análisis Económico. Eso apenas se nota.
Sin embargo, la Reserva Federal no puede aceptar la derrota. Para tener un efecto en la economía, eleva las tasas más y las mantiene altas por más tiempo que si todas las hipotecas tuvieran tasas ajustables. Sus grandes aumentos eventualmente perjudican la inversión empresarial, que es vital para la prosperidad a largo plazo. “Realmente se ataca a sectores sensibles a las tasas de interés”, me dijo John Campbell, economista de Harvard.
Las hipotecas a tipo fijo crean otros problemas. Los prestatarios menos sofisticados tardan en refinanciar cuando las tasas bajan. La fijación de las tasas beneficia a los ricos y conocedores a expensas de los más pobres y menos informados. Esto se debe a que en un mercado competitivo, parte de los ingresos adicionales que los prestamistas obtienen de los prestatarios que no refinancian se trasladan a tasas hipotecarias más bajas. (Los prestatarios menos inteligentes que no refinancian rápidamente también obtienen tasas más bajas, pero son aquellos cuyos errores permitieron que las tasas fueran más bajas para todos).
Además, los tipos fijos pueden desestabilizar el sistema financiero. Eso sucede cuando los bancos mantienen hipotecas fijas que pierden valor cuando las tasas suben. Es cierto que hoy en día la mayoría de los bancos venden la mayoría de sus préstamos hipotecarios. Pero algunos se vuelven a exponer al riesgo de tipos comprando valores respaldados por hipotecas. Cuando Silicon Valley Bank y Signature Bank quebraron este año, tenían un $114 mil millones al valor nominal de los títulos hipotecarios en sus libros.
Por el momento, estamos viendo otra desventaja de las tasas fijas: la “tasa fija”, en la que las personas que quieren o necesitan vender sus casas no lo hacen porque no quieren cambiar la tasa del 3 por ciento en su precio actual. hipoteca a una tasa del 7 por ciento sobre una nueva. El efecto macroeconómico del bloqueo de tipos es disminuir la movilidad social. Esto hace que la gente rechace ofertas de trabajo fuera de la ciudad, por ejemplo. Eso impide la productividad.
Ahora quiero hablar de otro aspecto negativo de las hipotecas a tipo fijo que requiere una primera, segunda y tercera mirada. Tengan paciencia conmigo.
A primera vista, el bloqueo de tarifas disminuye las ventas de viviendas existentes y aumenta las ventas de viviendas nuevas, a medida que los compradores que no pueden encontrar una vivienda existente (porque los propietarios preocupados por las tarifas no están vendiendo) se agolpan en el mercado de nuevas construcciones. De hecho, las ventas de viviendas nuevas desestacionalizadas aumentaron un 31 por ciento en julio respecto al año anterior, mientras que las ventas de viviendas usadas desestacionalizadas (un mercado más grande) cayeron un 17 por ciento durante los mismos 12 meses.
¿Ves el problema aquí? La Reserva Federal sube los tipos para enfriar el mercado inmobiliario y el efecto involuntario es aumentar construcción de casas. (La fuerte demanda compensa los mayores costos de endeudamiento de los constructores).
A primera vista, esta cadena de lógica no tiene sentido porque las personas con tasas fijas que no venden casas tampoco las compran, por lo que las tasas fijas no parecen tener ningún efecto neto sobre la disponibilidad de viviendas.
Sin embargo, a primera vista, el bloqueo de tipos realmente arruina el mercado inmobiliario. Robert Dietz, economista jefe de la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas, me explicó por qué. A los compradores de viviendas les gusta cuando hay un gran volumen de transacciones, porque es más probable que encuentren una casa que les guste donde y cuando la quieran. Cuando el inventario de viviendas existentes en venta disminuye debido al bloqueo de tarifas, “el proceso de igualación que tiene que ocurrir se vuelve más complicado”, dijo. En mayo, el inventario de viviendas existentes en venta, 1,08 millones, era menos de la mitad de su promedio desde 1999.
Todo esto hace que uno se pregunte si las políticas estadounidenses que favorecen las hipotecas a tasa fija deberían pasar a ser más neutrales o favorecer directamente los préstamos a tasa variable. «Estados Unidos podría estar mejor si nuestro sistema cambiara en la dirección del sistema canadiense, con tasas hipotecarias fijas por sólo cinco años», escribió Campbell en un presentación de diapositivas en mayo presentado por Markus Brunnermeier de Princeton. «La política monetaria sería más eficaz y el sistema bancario más estable».
Lisa Sturtevant, economista jefe de Bright MLS, un servicio de cotización para los estados del Atlántico Medio, me dijo que las hipotecas a tasa fija son buenas porque aumentan la tasa de propiedad de vivienda y proporcionan una protección contra el aumento de la inflación (como estamos viendo ahora). ). Campbell reconoció que las tasas ajustables exponen a los propietarios de viviendas a una política monetaria más estricta, pero dijo que desde la perspectiva de la gestión económica eso es una característica, no un error. Y dijo que la mayoría de las personas están naturalmente protegidas de tasas más altas porque sus ingresos tienden a aumentar más rápido en momentos en que la Reserva Federal está ajustando las tasas en respuesta a un crecimiento fuerte y una inflación alta. Dijo que los préstamos a tasa fija tienen más sentido para las personas que viven con ingresos fijos.
Un problema con los préstamos de tasa ajustable es que los propietarios de viviendas se sienten atraídos por tasas de interés artificialmente bajas y no pueden pagar cuando las suben. Campbell está de acuerdo con esa crítica y dijo que se opone a las tarifas teaser. Sin embargo, cuando la tasa inicial se fija apropiadamente alta, bajará, no aumentará, si la economía se ha desacelerado, el desempleo ha aumentado y la Reserva Federal está recortando las tasas de interés, dijo Campbell. Eso sucede automáticamente, sin la molestia de refinanciar por la que tienen que pasar las personas con hipotecas a tasa fija. Así sucedió en la recesión de 2007-2009, dijo.
La hipoteca tradicional a tipo fijo “no merece el fuerte apoyo político que ha recibido en este país”, escribió Campbell en su presentación.
Estados Unidos no está dispuesto a abandonar las hipotecas a tipo de interés fijo. Pero sería bueno si al menos pudieran arreglarse.
Los lectores escriben
El comercio de carbono, sobre el que usted escribió, es sólo otro esquema que despluma a los paletos. Habrá un enorme problema de doble contabilización, o los países pobres se encontrarán vendiendo sus créditos de reducción de emisiones a los países ricos y luego tendrán que acudir al mercado para comprarlos al costo marginal (mucho más alto de lo que los vendieron). para). Y el mundo simplemente arderá. La forma de reducir las emisiones es que todos tengan que reducirlas.
Juan engranaje
Olimpia, Washington.
Las reformas de nuestro sistema económico –y de nuestros niveles de vida– que se necesitan para evitar una catástrofe ambiental absoluta son enormes, fundamentales y serían desgarradoras. Pero no escribir sobre ellos es simplemente jugar mientras Roma arde.
Brian Watson
Swampscott, Massachusetts.
En cuanto a su boletín sobre opciones sobre acciones: Las empresas emergentes pueden atraer mejores talentos ofreciendo una participación en la propiedad y un pago potencialmente grande en el futuro, especialmente porque las empresas establecidas como Google, Facebook y Apple siempre pueden ganar con efectivo. Me gustaría ver más análisis reales o evidencia de que las empresas emergentes ambiciosas aún podrían tener éxito frente a los actores establecidos si tuvieran que compensar a los empleados sólo con efectivo.
Dan Frankowski
Mineápolis
Establecí la regla de que si tuviera acciones adquiridas cuyo precio aumentara un 15 por ciento, las vendería. Estoy sentado en un escritorio comprado con esas ganancias y tengo una mesa de comedor y sillas hechas a mano que se pagaron de la misma manera. Pero nunca consideré seguro el dinero: era una apuesta que me obligaban a hacer como parte del coste del empleo. Mis hijos que han trabajado para nuevas empresas lo han pasado peor. Dos empresas emergentes han fracasado, y mientras los ejecutivos han tomado sus paracaídas dorados y se han ido a equivocar en otros lados, mis hijos han visto cómo el “oro de los tontos” de sus opciones –una vez más, que se vieron obligados a tomar– se desvanecía en polvo.
Lauren McGillicuddy
Malden, Misa.
Hola, buen informe sobre la caída de los precios del trigo, pero ¿por qué una caja de Wheaties es tan cara?
Richard Hawley
Cambria, California.
Cita del día
“Las burbujas inmobiliarias españolas, los derivados hipotecarios estadounidenses y la minería del cobre en Chile son todos parte de un sistema único en el que las distorsiones en cualquier parte deben tener consecuencias automáticas para todas las demás”.
— Michael Pettis, “El gran reequilibrio: comercio, conflicto y el peligroso camino que le espera a la economía mundial” (2013)
En otros lugares de opinión
Grabé un segmento sobre el matrimonio para Opinion Audio. Puedes escucharlo aquí.
