La ciudad de Nueva York no tiene suficientes viviendas. El neoyorquino promedio gasta ahora el 34 por ciento de sus ingresos antes de impuestos en alquiler, frente a solo el 20 por ciento en 1965. Hay muchas razones por las que las viviendas en la ciudad son tan caras, pero la raíz de todo, incluso después de la pandemia, es Oferta y demanda: La insuficiencia de viviendas en nuestra deseable ciudad significa más competencia (y, por lo tanto, precios altísimos) para las pocas viviendas nuevas que llegan al mercado.
Algunos neoyorquinos albergan la fantasía de que, en lugar de construir más, podemos satisfacer nuestras necesidades de vivienda mediante un mayor control de los alquileres. en contra del consejo de la mayoría de los economistas, o prohibiendo los pieds-à-terre o convirtiendo todas las torres de oficinas vacías en edificios residenciales, a pesar del costo y la complejidad. Dada la enormidad de la crisis, tales medidas serían gotas en el agua, lo que llevaría a muchos a preocuparse de que si realmente construyéramos los cientos de miles de viviendas que los neoyorquinos necesitan, terminaríamos transformando la ciudad en un bosque irreconocible de rascacielos.
Esta resistencia al cambio es más que las habituales quejas de los obstinados neoyorquinos; se ha convertido en un obstáculo importante y amenaza con sofocar la vitalidad de esta gran ciudad. Como sostiene Binyamin Appelbaum de The Times en su análisis de la crisis inmobiliaria de Nueva York: “Nueva York no es una gran ciudad debido a sus edificios. Es una gran ciudad porque brinda a las personas la oportunidad de construir una vida mejor”.
Para lograrlo, Nueva York necesita construir más viviendas, y puede hacerlo. Nueva York podría agregar viviendas para más de un millón de personas (hogares que la mayoría de los neoyorquinos podrían pagar) sin cambiar sustancialmente la apariencia de la ciudad.
Mi estudio de arquitectura, Practice for Architecture and Urbanism, trabajó anteriormente con Times Opinion para imaginar el futuro de la infraestructura ferroviaria y las calles de la ciudad. Esta vez, echamos una nueva mirada a la vivienda.
Encontramos una manera de agregar más de 500.000 viviendas (suficientes para albergar a más de 1,3 millones de neoyorquinos) sin cambiar radicalmente el carácter de los barrios de la ciudad ni alterar sus distritos históricos.
Los edificios hipotéticos de nuestro análisis sumarían 520.245 viviendas para los neoyorquinos. Con tantas unidades de vivienda nuevas, más de un millón de neoyorquinos tendrían un techo sobre sus cabezas asequible, cerca del tránsito y lejos de las zonas de inundación, manteniendo al mismo tiempo la apariencia de la ciudad.
Por supuesto, agregar edificios de departamentos generaría una mayor demanda para nuestro metro y escuelas en algunos vecindarios. Pero la construcción de más de 520.000 viviendas estimularía nuestra economía; añadir gente a nuestras aceras, haciéndolas más seguras; y hacer que la ciudad sea más accesible para las familias de clase media, que son esenciales para la salud y la prosperidad a largo plazo de Nueva York.
Varios impedimentos políticos, legales y económicos se interponen en el camino para abordar la crisis inmobiliaria de la ciudad de Nueva York. El alcalde Eric Adams y la gobernadora Kathy Hochul han propuesto planes ambiciosos para construir cientos de miles de nuevas unidades de vivienda, pero han enfrentado una dura oposición. Nuestro Concejo Municipal y la Legislatura Estatal deben apoyar una expansión significativa de la oferta de vivienda para la ciudad o responder de otra manera a nuestra crisis de vivienda y personas sin hogar.
Hay muchas razones por las que es tan difícil construir viviendas nuevas en la ciudad de Nueva York, entre ellas la zonificación, la subestimación de los impuestos sobre los terrenos baldíos y subutilizados, el continuo aumento de los costos de construcción, la eliminación de importantes incentivos fiscales y una intensa y a menudo equivocada lucha contra la vivienda. -sentimientos de desarrollo. Estos desafíos pueden y deben abordarse. Pero, por favor, no dejen que la gente les diga que no podemos construir las casas que los neoyorquinos necesitan porque nos hemos quedado sin espacio o porque arruinaría el carácter de la ciudad. De hecho, somos una manzana muy grande.
Metodología
Identificamos lotes subutilizados utilizando el conjunto de datos PLUTO del Departamento de Planificación Urbana. Las estaciones de transporte incluyen paradas de metro, ferry, Long Island Rail Road y las líneas de tren Metro-North. Para el análisis del riesgo de inundaciones, utilizamos la probabilidad anual de llanura aluvial del 0,2 por ciento del NYC Flood Hazard Mapper para 2100.
Se fusionaron lotes contiguos que daban a la misma calle para maximizar el hipotético potencial de desarrollo; Los lotes pequeños e irregulares fueron excluidos del análisis. Las alturas máximas de los edificios se determinaron observando los edificios en un radio de 800 pies desde sitios en calles locales o un radio de un cuarto de milla para sitios en vías más transitadas, según lo definido por la base de datos de calles LION de la ciudad.
Para los rascacielos bajos, medianos y altos, calculamos el número de unidades en cada edificio propuesto utilizando los siguientes supuestos: Asignamos entre el 37 y el 45 por ciento de cada lote a espacio abierto y luego multiplicamos el área restante del lote por el número de pisos permitidos según lo determinado anteriormente para calcular la cantidad de área edificable. De esa edificabilidad total, destinamos el 15 por ciento a pasillos, vestíbulos y espacios mecánicos; Dividimos el espacio residencial restante por un tamaño de unidad promedio de 750 pies cuadrados para determinar la cantidad de unidades.
Para identificar oficinas que podrían convertirse en apartamentos, creamos una lista de oficinas más grandes y antiguas que se construyeron entre 1950 y 1990 y que no han sido modificadas desde 2003. Excluimos las oficinas que son de propiedad pública o que tienen importancia arquitectónica o histórica. Para estimar la cantidad de unidades en las conversiones propuestas, asignamos el 40 por ciento de cada edificio a pasillos, vestíbulos y espacios mecánicos.
Para calcular cuántas personas podrían vivir en las viviendas propuestas, utilizamos una tasa de 2,56 personas por unidad de vivienda, según las estadísticas de la ciudad de Nueva York de la Oficina del Censo de EE. UU.
