¿Qué pasaría si pudieras mudarte a una nueva casa pero conservar la hipoteca que contrataste sobre la anterior, con el mismo saldo, tasa de interés y tiempo restante? Probablemente estaría más dispuesto a mudarse. Esto beneficiaría tanto a vendedores como a compradores. Actualmente, el mercado de viviendas usadas está parcialmente congelado porque las personas que tienen préstamos hipotecarios del 3 por ciento no quieren renunciar a ellos por préstamos del 7 por ciento para viviendas nuevas.
Hacer que las hipotecas sean portátiles parece poco realista. Después de todo, las hipotecas están vinculadas por contrato a determinadas propiedades. Cuando planteé la idea a la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda, que supervisa a los grandes titulizadores hipotecarios Fannie Mae y Freddie Mac, recibí un correo electrónico de una sola frase que decía que la idea “no está bajo consideración activa”.
La Asociación de Banqueros Hipotecarios también rechazó la idea. “Estamos recibiendo muchas preguntas sobre esto, incluso de nuestros propios miembros”, me dijo Mike Fratantoni, economista jefe del grupo. Sin embargo, dijo que no podía imaginar que los propietarios de préstamos titulizados aceptarían la idea. «Creo que las perspectivas son bastante sombrías».
En realidad, sin embargo, hay una investigación reciente y notable que encuentra que los prestatarios no tendrían que pagar mucho dinero a los propietarios de sus préstamos para que valga la pena trasladar un préstamo de una propiedad a otra.
El informeque apareció en diciembre en The Journal of Fixed Income, es de Jiawei David Zhang, Yihai Yu y Joy Zhang (sin relación con David), quienes trabajan en investigación de productos titulizados en MSCI, una empresa que proporciona índices de mercado y análisis de datos. Herramientas para inversores.
Entrevisté a David Zhang, director general con sede en Nueva York. Dio el ejemplo de una hipoteca de 500.000 dólares que se combinó con préstamos similares, se convirtió en un valor y se vendió a inversores de todo el mundo. En este momento, por ley, no hay forma de separar ese préstamo de la propiedad que sirve como garantía y volver a vincularlo a una nueva propiedad.
Pero si los prestatarios tuvieran la opción de pagar una “tarifa de ejercicio de portabilidad”, tanto ellos como los inversores en valores respaldados por hipotecas se beneficiarían, afirmó Zhang. Los autores encontraron que una tarifa inicial tan baja como el 3 por ciento en un préstamo de $500,000 (es decir, $15,000) podría ser suficiente para inducir al titular del título a permitirle aplicar su hipoteca a una nueva casa dadas las condiciones actuales del mercado.
Un beneficio clave para los prestatarios es que la mayoría de las hipotecas en Estados Unidos cuentan con el derecho de prepagarlas, es decir, de liquidarlas antes de lo previsto. Las tasas de pago anticipado se disparan cuando las tasas de interés bajan, porque la gente puede ahorrar dinero solicitando un nuevo préstamo a una tasa más baja. Las tasas de pago anticipado caen en momentos como el actual, cuando un nuevo préstamo sería más costoso que el existente. Los inversores están atrapados obteniendo bajos rendimientos cuando preferirían que los préstamos se liquidaran para poder utilizar los ingresos para otorgar préstamos con tasas más altas. Temen que la portabilidad prolongue sus problemas al hacer que los préstamos sean incluso menos propensos a ser pagados por adelantado.
La idea clave del documento de MSCI es que la opción de portabilidad no reduciría la probabilidad de que los prestatarios paguen por adelantado tanto como los inversores podrían temer. Digamos que estás en el quinto año de un préstamo barato a 30 años. Según las normas actuales, puedes conservar ese préstamo barato durante 25 años más si te niegas a mudarte. Ahora agregue la opción de portabilidad: todavía le quedan solo 25 años como máximo para ese préstamo.
Es cierto que los inversores hipotecarios perderían dinero con personas que se habrían mudado y pagado sus hipotecas y ahora, en cambio, trasladarían sus préstamos a sus nuevos hogares. Pero los inversores ganarían dinero con las comisiones del 3 por ciento pagadas por un grupo potencialmente más grande: personas que se habrían quedado quietas con sus préstamos baratos, pero que ahora pagarían la prima para mudarse y traer esos préstamos con ellos. Además, muchas personas que venden una casa no compran otra, por lo que no necesitan transferir su hipoteca. Continuarían pagando por adelantado como de costumbre, en beneficio de los inversores.
Esa es la parte económica. La parte legal es más desafiante, pero el documento de MSCI señala el éxito del Programa de Refinanciamiento Home Affordable que se instituyó en 2009 durante la crisis financiera global y reescribió los términos de los préstamos hipotecarios, aunque de manera diferente.
Las hipotecas portátiles ya son comunes en Canadá y Gran Bretaña, aunque eso se debe en parte a que los préstamos típicos en aquellos países tener tasas fijas por no más de cinco años (para que los inversionistas no tengan que preocuparse tanto por quedarse estancados en mantener préstamos con tasas fijas bajas).
Espero que lo que estudiaron Zhang, Yu y Zhang reciba la atención que merece. La portabilidad hipotecaria podría ser, como me dijo David Zhang, beneficiosa para prestatarios e inversores.
Lo que estoy leyendo en el Times
Estoy experimentando con algunos elementos nuevos para el boletín. “Lo que estoy leyendo en The Times” destacará el trabajo de mis colegas que creo que vale la pena leer.
Jeff Sommer escribió el viernes que la Reserva Federal ha reducido sus tenencias de bonos del Tesoro y valores respaldados por hipotecas en más de un billón de dólares, pero de manera tan gradual y hábil que es como “caminar por un sendero”. manada de elefantes por Midtown Manhattan sin llamar mucho la atención”.
Cita del día
“Los economistas tienen menor influencia en las políticas cuando saben más y están más de acuerdo; tienen la mayor influencia en las políticas donde saben menos y están en desacuerdo con mayor vehemencia”.
— Alan Blinder, “Cabezas duras, corazones blandos: economía tenaz para una sociedad justa” (1987)
