Los costos de la vivienda se están disparando, pero ¿a los datos les falta una tendencia de enfriamiento?

La Reserva Federal puede tener un problema de vivienda. Como mínimo, tiene un enigma inmobiliario.

La inflación general ha disminuido sustancialmente durante el año pasado. Pero la vivienda ha demostrado ser una excepción tenaz y sorprendente. El costo de la vivienda aumentó un 6 por ciento en enero respecto al año anterior y aumentó más rápidamente mensualmente que en diciembre, según el Departamento de Trabajo. Esa aceleración fue una razón importante para el repunte de los precios generales al consumidor el mes pasado.

La persistencia de la inflación inmobiliaria plantea un problema para los funcionarios de la Reserva Federal mientras consideran cuándo reducir las tasas de interés. La vivienda es, con diferencia, el mayor gasto mensual para la mayoría de las familias, lo que significa que pesa mucho en los cálculos de inflación. A menos que los costos de la vivienda bajen, será difícil que la inflación en su conjunto regrese de manera sostenible a la meta del banco central del 2 por ciento.

«Si quieres saber hacia dónde va la inflación, necesitas saber hacia dónde va la inflación inmobiliaria», dijo Mark Franceski, director gerente de Zelman & Associates, una firma de investigación inmobiliaria. La inflación de la vivienda, añadió, “no se está desacelerando al ritmo que esperábamos o que nadie esperaba”.

Esas expectativas se basaron en datos del sector privado de sitios web inmobiliarios como Zillow y Apartment List y otras empresas privadas que muestran que los alquileres apenas han aumentado recientemente y han estado cayendo directamente en algunos mercados.

Para los compradores de viviendas, la combinación de precios crecientes y altas tasas de interés ha hecho que la vivienda sea cada vez más inasequible. Por otro lado, muchos propietarios de viviendas existentes han estado parcialmente protegidos del aumento de los precios porque tienen hipotecas a tasa fija con pagos que no cambian de un mes a otro.

Sin embargo, los precios de la vivienda y las tasas hipotecarias no aparecen directamente en los datos de inflación. Esto se debe a que comprar una casa es una inversión, no sólo una compra de consumo como alimentos. En cambio, los datos de inflación se basan en los alquileres. Y como los datos privados muestran que los alquileres se están moderando, los economistas han estado esperando que la desaceleración aparezca también en los datos del gobierno.

Los funcionarios de la Reserva Federal desestimaron en gran medida la inflación inmobiliaria durante gran parte del año pasado, creyendo que los datos oficiales simplemente habían tardado en retomar la tendencia de enfriamiento evidente en los datos privados. En cambio, se centraron en medidas que excluyen la vivienda, un enfoque que consideraban que reflejaba mejor las tendencias subyacentes.

Pero como la divergencia ha persistido, algunos economistas dentro y fuera de la Reserva Federal han comenzado a cuestionar esos supuestos. Los economistas de Goldman Sachs elevaron recientemente su pronóstico de inflación inmobiliaria para este año, citando el aumento de los alquileres de viviendas unifamiliares.

“Claramente está sucediendo algo que todavía no entendemos”, dijo en una entrevista reciente Austan Goolsbee, presidente del Banco de la Reserva Federal de Chicago. “Me preguntan: '¿Qué estás viendo?' Yo diría: 'Estoy observando la vivienda porque eso es lo que todavía resulta extraño'”.

Datos retrasados

La naturaleza obstinada de la inflación inmobiliaria no es un misterio total. Los economistas sabían que tomaría tiempo para que la moderación de los alquileres observada en los datos del sector privado llegara al Índice de Precios al Consumidor oficial del Departamento de Trabajo.

Hay dos razones para ese retraso. La primera es técnica: los datos del gobierno se basan en una encuesta mensual de miles de unidades de alquiler. Sin embargo, una unidad determinada sólo se encuesta una vez cada seis meses. Entonces, si un apartamento se encuesta en enero y el alquiler aumenta en febrero, ese aumento no aparecerá en los datos hasta que el apartamento se encuesta nuevamente en julio. Eso hace que los datos del gobierno vayan por detrás de las condiciones, especialmente durante períodos de cambios rápidos.

La segunda razón es conceptual. La mayoría de los índices privados incluyen alquileres sólo cuando consiguen nuevos inquilinos. Pero el gobierno pretende capturar los costos de vivienda para todos los inquilinos. Debido a que la mayoría de los arrendamientos duran un año o más, y debido a que aquellos que renuevan sus arrendamientos a menudo obtienen un descuento en relación con las personas que alquilan en el mercado abierto, los datos del gobierno generalmente se ajustarán más gradualmente que los índices privados.

Los datos públicos y privados deberían eventualmente converger. Pero no está claro cuánto tiempo llevará ese proceso. El rápido aumento de los alquileres en 2021 y 2022, por ejemplo, llevó a muchas personas a quedarse donde estaban en lugar de adentrarse en el candente mercado del alquiler. Eso, entre otros factores, puede haber hecho que los alquileres del mercado tarden más de lo habitual en filtrarse en los datos del gobierno.

Hay señales de que se está produciendo una desaceleración. Los alquileres han aumentado a una tasa anual de menos del 5 por ciento en los últimos tres meses, por debajo de un máximo cercano al 10 por ciento en 2022. Las fuentes de datos privados no están de acuerdo sobre cuánto debe disminuir aún la inflación de los alquileres, pero están de acuerdo en que la tendencia debería continuar.

«En su mayor parte, todos dicen lo mismo, que es que la inflación de los alquileres se ha moderado significativamente», dijo Laura Rosner-Warburton, economista senior de MacroPolicy Perspectives, una firma de investigación económica.

Casas versus apartamentos

Si bien la inflación de los alquileres puede finalmente estar moderándose, la medida gubernamental de los costos para los propietarios de viviendas no ha seguido el mismo ejemplo; de hecho, se aceleró en los datos del último mes. Y debido a que hay más estadounidenses en propiedad que en alquiler, las viviendas ocupadas por sus propietarios dominan el componente de vivienda del Índice de Precios al Consumidor.

Los gastos que la mayoría de la gente asocia con la propiedad de una vivienda (pagos de hipoteca, seguro de propiedad, mantenimiento y reparaciones) no se incluyen directamente en las medidas de inflación.

En cambio, el gobierno mide la inflación de la vivienda para los propietarios evaluando cuánto costaría alquilar una casa similar, un concepto conocido como alquiler equivalente del propietario. (La idea es que esto mida el valor del “servicio” de proporcionar una vivienda, a diferencia de las ganancias de inversión que se obtienen al poseerla).

Las medidas de alquiler y propiedad normalmente van juntas porque se basan en los mismos datos subyacentes: el estudio de miles de unidades de alquiler. Pero para calcular las cifras de propiedad, el Departamento de Trabajo da mayor peso a las viviendas que son comparables a las unidades ocupadas por sus propietarios. Eso significa que si diferentes tipos de vivienda se comportan de manera diferente, las dos medidas pueden divergir.

Eso podría ser lo que está sucediendo ahora, dicen algunos economistas. El auge de la construcción de apartamentos en los últimos años ha contribuido a reducir los alquileres en muchas ciudades. Sin embargo, las viviendas unifamiliares siguen siendo escasas justo cuando millones de millennials están llegando a la etapa en la que quieren más espacio. Esto está elevando el costo de las casas tanto para compradores como para inquilinos. Y debido a que la mayoría de los propietarios viven en viviendas unifamiliares, las unidades unifamiliares desempeñan un papel enorme en el cálculo del alquiler equivalente de los propietarios.

«Hay más presión detrás de las viviendas unifamiliares, y hay muy buenos argumentos para explicar por qué ese calor persistirá», dijo Skylar Olsen, economista jefe de Zillow.

¿Una casualidad o algo más?

Otros economistas dudan de que el repunte de la inflación en enero sea el comienzo de una tendencia más duradera. Los alquileres de viviendas unifamiliares han estado superando a los alquileres de apartamentos desde hace un tiempo, pero sólo recientemente la inflación para propietarios e inquilinos ha divergido. Eso sugiere que los datos de enero fueron una casualidad, argumentó Omair Sharif, fundador de Inflation Insights, una firma de investigación económica.

“Las cosas de mes a mes en general pueden ser agitadas”, dijo Sharif. La buena noticia del informe, dijo, es que el crecimiento de los alquileres finalmente ha comenzado a enfriarse, lo que le da más confianza en que la tan esperada desaceleración está surgiendo en los datos oficiales.

Sin embargo, esa conclusión está lejos de ser segura. Antes de la pandemia, diferentes partes del mercado inmobiliario contaban historias generalmente consistentes: los alquileres de apartamentos aumentaron aproximadamente al mismo ritmo que los de viviendas unifamiliares, por ejemplo.

Pero la pandemia destruyó ese equilibrio, haciendo subir los alquileres en algunos lugares y bajando en otros, alterando las relaciones entre las diferentes medidas. Eso hace que sea difícil tener confianza sobre cuándo se enfriarán los datos oficiales, o en qué medida, lo que podría hacer que la Reserva Federal sea más cautelosa al considerar recortar las tasas de interés, dijo Sarah House, economista senior de Wells Fargo.

«En este momento, todavía están asumiendo que todavía hay mucha desinflación en proceso, pero eso los mantendrá cautelosos en su optimismo», dijo, refiriéndose a los funcionarios de la Reserva Federal. «Tienen que pensar en dónde termina realmente el refugio y cuánto tiempo lleva llegar allí».

Audio producido por Tally Abecassis.