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Economía

Dentro de la medida de inflación de alquileres que a los nerds de la economía les encanta odiar

Hay una abreviatura de tres letras que los economistas han empezado a pronunciar con la energía de una palabra de cuatro letras: “REA”

Representa el alquiler equivalente al propietario y se ha utilizado para medir la inflación de la vivienda en Estados Unidos desde la década de 1980. Como sugiere su nombre, utiliza una combinación de encuestas y datos de mercado para estimar cuánto les costaría a los propietarios alquilar la casa en la que viven.

Pero tres años después del aumento de los precios en Estados Unidos, se ha convertido casi en un cliché para los economistas odiar la medida sobre vivienda. Detractores explosión aunque sea por ser tan lento que no refleja las condiciones actualizadas de la economía. Críticos argumentar que utiliza métodos estadísticos complicados que tienen poco sentido. Los que odian más intensamente insisten en que se está dando una impresión falsa sobre dónde está la inflación.

“Simplemente no aporta nada a nuestra comprensión de la inflación”, dijo Mark Zandi, economista jefe de Moody's Analytics y asesor frecuente de la administración Biden. Divulgación completa: The New York Times llamó al Sr. Zandi para este artículo porque ha sido uno de los muchos economistas que se quejan de los REA en las redes sociales. Dijo que “no era un fanático”.

¿Qué ha hecho este componente nerd de la inflación para generar tanta virulencia?

Está impidiendo, más o menos, un final económico feliz. Las medidas de inflación de la vivienda han sido sorprendentemente rígidas durante el año pasado y ahora son una barrera importante que impide que los aumentos de precios en general vuelvan a la normalidad. Esto tiene efectos en cadena: debido al poder de permanencia de la inflación, la Reserva Federal está manteniendo las tasas de interés en un máximo de más de dos décadas para tratar de controlar los precios desacelerando la economía.

Pero si bien no se puede negar que los REA se han convertido en un personaje principal de la historia inflacionaria de Estados Unidos, no todos piensan que sea el malo. Algunos economistas creen que es una forma válida y razonable de medir una parte importante de la experiencia del consumidor. Antes de que se publique un nuevo informe del Índice de Precios al Consumidor el miércoles por la mañana, hay algunos datos clave que debemos comprender sobre cómo se calcula la inflación de la vivienda, qué significa y qué podría hacer a continuación.

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Empecemos con lo básico. Hay dos medidas principales de inflación en Estados Unidos, el índice de precios al consumidor y el índice de gastos de consumo personal. Ambos importan: el IPC se publica a principios de cada mes, lo que proporciona la primera instantánea de cómo han evolucionado los precios durante el último mes. El PCE llega después, pero es el índice al que apuntan los funcionarios de la Reserva Federal con su objetivo de inflación del 2 por ciento.

Los dos índices siguen conceptos ligeramente diferentes. El Índice de Precios al Consumidor intenta capturar lo que la gente compra de su bolsillo (es decir, lo que está gastando), mientras que la medida de Gastos de Consumo Personal captura el costo de cosas como la atención médica que el seguro proporcionado por el empleador ayuda a pagar (es decir, lo que estás consumiendo).

Ambos se basan en los mismos datos subyacentes sobre vivienda, pero debido a sus diferentes cálculos, la vivienda constituye una porción mucho mayor del Índice de Precios al Consumidor: alrededor del 33 por ciento, frente a aproximadamente 15 por ciento por el PCE

La considerable proporción del sector inmobiliario del IPC proviene de dos fuentes. El “alquiler de residencia principal” mide cuánto gasta la gente en viviendas de alquiler y representa alrededor del 8 por ciento del índice de inflación total. La métrica del “alquiler equivalente al propietario”, la que estima el coste de alquiler de la vivienda en propiedad, constituye un 25 por ciento mucho mayor.

Quizás esté pensando: ¿Por qué el gobierno está utilizando esta complicada medida de vivienda cuando sería más sencillo medir simplemente la apreciación del precio de la vivienda? La respuesta es que las casas son una inversión. Contar sus aumentos de precios como “inflación” sería como decir que un mercado de valores en alza es “inflación”.

Pero las casas no son sólo una inversión. La vivienda también es algo que consumimos, y al vivir en una casa, el propietario está renunciando a la oportunidad financiera de arrendarla. Entonces, para calcular el “valor de consumo” de ser propietario de esa casa, el gobierno intenta calcular cuánto costaría alquilarla.

El gobierno utiliza lo que es esencialmente un proceso de dos pasos para determinar la inflación de los costos de la vivienda. Paso 1: Calcule cuánto peso deberían tener el alquiler y el alquiler equivalente del propietario en el índice de inflación frente a todo lo demás que compran los consumidores. Paso 2: Calcula cuánto están aumentando realmente los alquileres.

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El paso 1, el peso, es basado en dos encuestas preguntas: Si es propietario, ¿cuánto podría obtener si alquilara su casa o apartamento? Y si alquilas ¿cuanto pagas?

El paso 2, el cambio de precio, se basa en datos de alquiler reales. El gobierno recopila datos de una muestra continua de unidades de vivienda en alquiler y controla cada unidad cada seis meses para ver si el propietario está cobrando más. (Hace ajustes a estas cifras: por ejemplo, las casas unifamiliares tienen más peso en la medida equivalente del propietario, ya que es más probable que las viviendas propias sean una casa que un apartamento).

Combine el peso con el cambio de precio y, ¡bam!, tendrá su contribución de la vivienda a la inflación. Con la vivienda, la inflación del Índice de Precios al Consumidor ascendió al 3,5 por ciento en marzo. Si se resta la vivienda y se vuelve a ponderar el índice en consecuencia, la inflación habría sido algo así como el 2,4 por ciento ese mes.

Claramente, la inflación de la vivienda es una de las principales razones por las que la inflación se mantiene elevada.

Los economistas han estado esperando que la inflación impulsada por la vivienda se desvanezca más marcadamente. Datos de mercado producidos por empresas como Zillow y datos sobre nuevos alquileres producidos por el gobierno muestran que los aumentos de alquiler en lugares recién alquilados se han enfriado mucho en los últimos dos años.

Pero los índices de inflación miden todas las viviendas, no sólo las nuevas viviendas alquiladas. Cuando los precios de los alquileres de mercado aumentaron en 2021, no todos los inquilinos vieron inmediatamente que sus alquileres se restablecían a niveles más altos: los propietarios han restablecido gradualmente los arrendamientos a precios más altos, lo que ha provocado que ese aumento anterior se vaya reflejando lentamente en los datos oficiales de inflación de la vivienda.

Los pronosticadores pensaban que el proceso de recuperación se agotaría en 2023 y 2024, lo que permitiría que los costos de la vivienda y la inflación general bajaran notablemente. Pero la convergencia entre la inflación de alquileres nueva y la existente está tardando mucho más de lo esperado.

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Los economistas todavía esperan que se produzca el traspaso, pero se han vuelto menos confiados sobre la rapidez con la que se producirá y su alcance. Y algunos miran nerviosamente mientras algunas medidas de los alquileres de apartamentos nuevos muestran signos de volver a aumentar. Una medición de alquileres seguida por la firma de investigación Zelman & Associates también está mostrando signos tempranos de renovada fortaleza.

“Si me hubieran preguntado hace seis meses, habría dicho: Sí, van a tener que converger”, dijo Mark Franceski, director general de Zelman. “Cada mes que ha pasado y no lo han hecho, me he vuelto menos confiado”.

Debido a que la inflación actual de la vivienda es esencialmente una inflación de recuperación, algunos economistas piensan que deberíamos ignorarla. En Europa, señalan algunos, la principal medida de la inflación excluye viviendas ocupadas por sus propietarios en total.

Pero si bien la medida recibe mucho calor por ser “falso” o “inflacionista”, o basado en las frecuentes (pero incorrectas) afirmación que proviene de una encuesta dudosa, algunos economistas la sostienen.

“Permítanme romper con los jóvenes y defender los REA”, dijo Ernie Tedeschi, quien hasta hace poco fue economista jefe del Consejo de Asesores Económicos de la Casa Blanca. Por un lado, es importante mantener la métrica de inflación con la que empezaste, dijo. Mover las metas podría socavar la confianza del público en el compromiso de la Reserva Federal de combatir la inflación.

Tedeschi también subrayó que los REA intentan llegar a una idea importante. A medida que el valor de la vivienda cambia con el tiempo, da forma a nuestra vida económica.

Si el propietario de una vivienda se mudara y necesitara alquilar, hacerlo sería más caro, por ejemplo. (Europa, por si sirve de algo, esta trabajando en desarrollar su propia medida de costos de vivienda ocupada por sus propietarios expresamente porque es un componente importante de la inflación).

Así como las fuerzas difíciles de medir en física son críticas para la forma en que funciona el universo, dijo Tedeschi, el valor que derivamos del lugar donde vivimos es enormemente importante para el funcionamiento de la economía, incluso si es complicado.

“Los REA son una especie de materia oscura de la economía”, afirmó.

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