Hace algunos años, mientras mi madre y yo caminábamos por el Upper West Side de la ciudad de Nueva York, ella señaló una casa de ladrillo rojo en los años 70 del oeste donde, dijo, mi bisabuelo había vivido cuando era niño. Era un edificio extraño, con la puerta oculta bajo un gran arco y el techo puntiagudo, y me pregunté si habría sobrevivido mientras la ciudad se elevaba a su alrededor.
Desde entonces he descubierto que muchos de los lugares de Nueva York donde vivieron mis antepasados siguen en pie: viviendas en el Lower East Side, casas de piedra rojiza en Brooklyn Heights, un edificio de apartamentos achaparrado en Astoria, un edificio bifamiliar en Canarsie.
Mire alrededor de la mayoría de los barrios de la ciudad y encontrará que el escenario en el que viven y juegan los neoyorquinos, la ciudad física, no ha cambiado mucho en mucho tiempo. Más de la mitad de las viviendas de la ciudad se encuentran en edificios construidos antes de 1947.
Disfruto deambular por este museo de historia familiar, pero también me entristece. Los edificios sobreviven porque Nueva York está preservando la ciudad corpórea de ladrillos y acero a expensas de sus residentes y de aquellos que podrían vivir aquí.
Al igual que otras ciudades estadounidenses, Nueva York ha erigido capas de leyes para proteger los edificios existentes e impedir la construcción de otros nuevos. El resultado es una escasez de viviendas. Ésa es la razón por la que el alquiler es demasiado alto, la razón por la que tanta gente que crece aquí no puede quedarse, la razón por la que la ciudad está luchando para dar cabida a una afluencia de inmigrantes que alguna vez habría parecido una gota en el crisol.
La ciudad podría agregar una cantidad significativa de viviendas simplemente permitiendo que los nuevos edificios se eleven a la misma altura que los edificios existentes en los mismos vecindarios. Un análisis realizado por la firma de arquitectura PAU concluyó que Nueva York podría agregar más de 500,000 viviendas alrededor de las estaciones de tránsito reemplazando lotes baldíos, estacionamientos y comercios minoristas de un solo piso con viviendas nuevas, sujeto a un límite de altura del vecindario.
Aplicar la misma regla a las viviendas existentes dejaría espacio para aún más viviendas nuevas.
Nueva York también necesita eliminar algunas de las barreras regulatorias interconectadas que durante mucho tiempo han impedido la construcción de viviendas, incluido un código tributario que penaliza extrañamente a los grandes edificios de apartamentos, reglas que efectivamente otorgan a los residentes del vecindario el poder de vetar los planes de desarrollo y un proceso de permisos bizantino.
El alcalde Adams ha hablado de un objetivo “altísimo” de construir 500.000 viviendas en la próxima década. El análisis de la PAU muestra que ese objetivo está a nuestro alcance. Pero sólo se puede lograr si la ciudad hace los cambios necesarios para desencadenar un auge de la construcción.
Nueva York no es una gran ciudad por sus edificios. Es una gran ciudad porque brinda a las personas la oportunidad de construir una vida mejor.
Para preservar eso, los edificios deben cambiar.
David Moffat, uno de mis primeros antepasados en llegar a Nueva York, escribió en sus memorias que aterrizó en Manhattan en junio de 1829 con un dólar en el bolsillo, “mirando a la multitud de personas a las que no conocía, con un sentimiento de soledad absoluta”. Encontró una pensión, luego un trabajo en una farmacia y, con el tiempo, construyó un negocio de artículos de cuero.
Durante el siglo siguiente, mis antepasados llegaron a Nueva York desde Nueva Inglaterra, Nueva Escocia y Escocia y, más tarde, desde Bielorrusia, Grecia y Ucrania, y la ciudad les hizo espacio a ellos, y a millones de personas más, borrando y reemplazando versiones más antiguas de sí mismo.
Moffat vivió en al menos nueve lugares entre 1829 y 1851, principalmente en un barrio conocido como Swamp, un distrito de producción de cuero en el extremo noreste del moderno distrito financiero. Ninguna de las casas que había allí ha sobrevivido. Incluso algunas de las calles han desaparecido. Décadas más tarde, en 1910, uno de mis bisabuelos, Hyman Appelbaum, recién llegado de Bielorrusia, se mudó a una vivienda a pocas cuadras de una de las antiguas casas de Moffat. Ese edificio también desapareció.
Pero la última casa de Moffat en Nueva York ha sobrevivido. En 1852, cuando su negocio de cuero prosperaba, se había mudado al otro lado del East River a una casa de piedra rojiza que todavía se encuentra en Willow Street en Brooklyn Heights. El hijo de Moffat se casó con una mujer que había crecido a unas cuadras de distancia, en Hicks Street, y la casa de su infancia también sobrevive. Lo mismo ocurre con la casa de Willow Street donde los recién casados (mis tatarabuelos) establecieron su hogar.
Gran parte de Brooklyn Heights, construida en el siglo XIX, ha sobrevivido hasta el siglo XXI. A veces descrito como el primer suburbio de Nueva York, también fue una de las primeras partes de la ciudad en fosilizarse.
Durante un tiempo, nadie se molestó en derribar las viejas casas. A finales de la década de 1950, Truman Capote, que vivía en un sótano en Willow Street, frente a la antigua casa de Moffat, abrió un ensayo sobre el descolorido barrio: “Vivo en Brooklyn. Por elección.»
Hoy en día, sin embargo, las casas antiguas sobreviven porque es ilegal reemplazarlas por edificios de apartamentos. Nueva York ha declarado gran parte del barrio distrito histórico. Brooklyn Heights ya no se encuentra en las afueras de la ciudad; ahora se encuentra prácticamente en el medio. Pero conserva su escala original. Es una versión neoyorquina del Colonial Williamsburg, excepto que se encuentra en algunas de las propiedades inmobiliarias más valiosas del mundo.
Los distritos históricos sólo cubren aproximadamente 4 por ciento del suelo de la ciudad, pero tampoco es fácil construir en el otro 96 por ciento de Nueva York. Las leyes de zonificación de Nueva York, que definen los límites del desarrollo potencial, ofrecen poco espacio para viviendas nuevas.
Aproximadamente el 15 por ciento del terreno en la ciudad más grande de Estados Unidos está reservado para viviendas unifamiliares. Incluso en los barrios centrales, a menudo es ilegal construir nuevos edificios en la misma escala que los edificios existentes: el cuarenta por ciento de los edificios en Manhattan no podrían construirse hoy.
En 1961, el hijo de Hyman Appelbaum, un trabajador postal, y su esposa, una maestra de escuela pública, compraron un nuevo dúplex en Canarsie, un vecindario en el sureste de Brooklyn donde los desarrolladores en las décadas posteriores a la Segunda Guerra Mundial construyeron miles de viviendas de bajo costo.
Ese mismo año, Nueva York promulgó un plan que desarrollo futuro limitado en toda la ciudad. A medida que esas reglas se endurecieron, la construcción disminuyó y los vecindarios se calcificaron, ninguno más que Canarsie, que ostenta la dudosa distinción de ser el vecindario con el segundo nivel más bajo. número de nuevas viviendas en toda la ciudad del 2010 al 2022.
El edificio donde vivieron mis abuelos durante tres décadas está a menos de una hora en metro del centro de Manhattan. Es una buena ubicación para un pequeño edificio de apartamentos. Pero según la ley de la ciudad, es ilegal construir algo más grande que su antigua casa.
En un país donde la mayoría de las ciudades de ambas costas no construyen suficientes viviendas, Nueva York sigue estando aparte. Entre 2014 y 2021, la ciudad añadió aproximadamente la mitad de hogares per cápita que Boston; alrededor de un tercio de los de Washington, DC; y una cuarta parte que Miami.
El resultado es una competencia cada vez más frenética por las viviendas disponibles. En las últimas décadas, los alquileres han aumentado mucho más rápido que los ingresos. En 1991, el alquiler medio en la ciudad de Nueva York era $900. En 2021, el inquilino medio pagaba 1.500 dólares al mes por la vivienda.
En la década de 1960, gran parte del área alguna vez conocida como Swamp, donde habían vivido David Moffat y Hyman Appelbaum, fue remodelada bajo un programa estatal llamado Mitchell-Lama, para crear más viviendas para familias de ingresos medios. Nueva York subvencionó la construcción de Southbridge Towers, cuatro rascacielos con 1.600 unidades.
En 2014, los residentes votaron a favor de permitirse vender unidades en el mercado abierto. Los precios ahora están mucho más allá del alcance de las familias de ingresos medios.
Los promotores todavía pueden ganar dinero construyendo nuevas viviendas para los ricos, principalmente en edificios altos en algunos barrios centrales. Los rascacielos de lujo que han redefinido el horizonte del centro de la ciudad son un emblema apropiado de la ciudad moderna y han mantenido la apariencia, ahora mayoritariamente una ilusión, de que Nueva York sigue siendo una ciudad dinámica y en crecimiento.
Nueva York también subsidia la construcción de algunas viviendas nuevas para familias de bajos ingresos.
Lo que falta –lo que la ciudad necesita desesperadamente– son viviendas de media altura para la clase media.
Espero algún día caminar con mis hijos por el Lower East Side, el Upper West Side o Brooklyn Heights. Pasaremos por uno de los lugares donde vivieron mis antepasados y el edificio habrá desaparecido. En su lugar se levantará un edificio de apartamentos que albergará a una nueva generación de neoyorquinos.
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